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第1551章 红色牧马人

就在李乐跟着陈永泰在村里溜达,一边感受着温热的海风,一边琢磨着这里面的弯弯绕的时候,远在两千公里之外燕京城的陆小宁,正在被谈判桌上的弯弯绕和你来我往的交锋,给搅和得心潮澎湃。*y_d¢d,x~s^w?./c_o?www.

对面,李军涛左手旁,证明了安德鲁的判断,原来那位圆脸的,神情带着倨傲,脾气火爆的黄老板的大妹妹黄休红的位置,换成了另一位表情沉静,穿着米白丝质衬衫,珍珠耳钉,戴着积家的翻转系列腕表,说话时轻声细语,却显得气场十足,干练异常,那位传说中隐藏在黄老板背后的财务掌舵人,二妹,黄艳红。

而她面前摊开的不是文件夹,而是一台银色thkpad,屏幕幽幽泛蓝,照在她修长的脸上,眼神里,浮光闪烁。

开口时,声音冷冽平稳,“你们的评估基础,尤其是关键参数,成熟门店年均租金增长率设定为15,依据何在?据我方掌握的同类商圈数据,实际年化增长从未突破12。”

说完,眼皮微抬,看向对面那位因为飞机取消,晚了两天才从巴黎回到国内的,前弼马温中华区负责审计业务的主管,现任大富豪投资公司,泰雅乐投资公司的合伙人,被李乐拉来的张凤鸾和荆明的死党,小雅各布的坚定的伙伴,已经好久没有出场的董泰。

董泰理了理胸前的领带,迎向黄艳红的目光,直起身,轻轻推开面前一杯未动的茶,将一册边缘磨损的深蓝色文件夹滑到长桌中央。

“黄总问得好。”董泰笑了笑,“依据是2002至2004年,京津、沪临、羊城鹏城,核心商圈甲级零售物业,实际成交租金年均复合增长数据。”

文件夹摊开,赫然是世邦魏理仕、仲量联行的原始市场报告节选,关键数据用荧光笔标得刺眼。

黄艳红神色不变,目光却锐利了三分。她迅速翻动自己手中的报告,试图寻找反击点,“折旧率。店装修及设备采用直线法,年折率8,远高于行业5的通行标准。这直接虚高了当期成本,压低了税息折旧及摊销前利润。”

董泰嘴角微翘,仿佛早已恭候多时,“通行标准?”

慢条斯理地又推出另一本册子,“黄总,国际资本评估高客流、强损耗的3c零售终端物业,年折率基准就是8-10。”

“百信门店日均客流过万,设备更新周期远快于普通百货。”董泰轻轻摇头,“那才是对真实价值的扭曲。还是说,国镁对旗下上市主体的资产折旧,也敢如此美化?”

“铛!”一声轻响,李军涛身旁的张丁,指间把玩的一枚纯金打火机,盖子被无意识按合。

会议室陷入短暂沉寂,只有中央空调低沉的嗡鸣。方为的额头渗出细密汗珠,徒劳地翻着面前空白笔记本。

沉寂又被黄艳红的声音打破,“拿另一份呢?剥离后估值报告范例,第17页,徐家汇物业参照的可比交易案例三,成交日期是2004年11月。但据我所知,该地段同类型物业在2005年6月,也就是你们评估基准日后,有过一笔流拍记录,溢价率是否该下调?”

“呵呵呵,黄总信息灵通。不过,流拍原因是卖家临时反悔,非市场因素。”董泰面色从容。

“我们采用的,是剔除异常值后,基于稳定租金收益现金流折现的dcf模型。”

说着,似乎早有准备的从手边的一本半尺厚的蓝色活页夹里,精准地抽出一页,递了过去。

“这是剔除案例三后的敏感性分析,以及支撑dcf模型的所有租赁合同原件、租金流水银行回单影印件,按时间、租户、面积索引,一共四百二十七页。^8′1~k!s.w?.^c!o?m¢黄总需要核对哪一年的哪一笔?”

黄艳红指尖顿住,那张纸被助理无声地推到她面前,沉重得像块砖。她没去碰,屏幕光标却飞快移动到下一个目标,“百信中部七省十二家门店,近三年平均亏损率187,这部分资产在估值中是否做了充分减值?”

何扬青刚要开口,就被董泰的目光扫过,立刻收声。

董泰的声音依旧没什么起伏,“亏损门店已单独列表,见附录g。”

“减值计提依据国际会计准则ias36,结合当地商圈改造规划文件,附录h,及我们聘请的第三方商业顾问出具的

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